Em várias conversas que tive ao longo dos anos com síndicos, administradoras de condomínios e, claro, compradores de imóveis, percebo como o tema dos atrasos e da rescisão contratual mexe tanto com o ânimo de todos. Especialmente agora, com tantas decisões importantes dos tribunais, o assunto ficou ainda mais em evidência. Gosto de tratar tudo de forma clara, lembrando que burocracia só atrapalha o andamento dos negócios e pode, inclusive, deteriorar relacionamentos.
O que são lucros cessantes em contratos de imóvel?
Antes de contar exatamente quando eles não cabem, preciso deixar simples: lucros cessantes são valores que alguém deixa de ganhar porque outro não cumpriu o combinado. No universo dos imóveis, normalmente ouvimos falar de lucros cessantes quando o comprador ficou sem alugar o imóvel por culpa do atraso da construtora.
Por exemplo, imagine alguém que comprou um apartamento na planta e contava com a entrega naquele mês para já colocar para alugar e gerar renda. O atraso automaticamente provoca essa perda de oportunidade, certo?
É justamente nesse ponto que a Justiça tem se debruçado, pois nem sempre as situações são tão simples assim, principalmente quando envolve o pedido de rescisão contratual por atraso na entrega.
Quando o pedido de rescisão impede os lucros cessantes
Sei que parece confuso, então vou direto ao ponto. Recentemente, a ministra Maria Isabel Gallotti, do Superior Tribunal de Justiça, deu parcial provimento ao recurso especial de uma incorporadora (REsp 2.047.803). Nessa decisão, ficou muito claro: ao pedir a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, o comprador não pode também exigir lucros cessantes pela renda que o imóvel geraria. Por quê?
Quem rescinde não terá o imóvel e, portanto, não terá perda futura desse bem.
Esse entendimento faz sentido. Afinal, se a pessoa optou por não mais receber o imóvel, deixará de ter qualquer possibilidade de obter ganhos com ele. Então, pedir a renda que nunca será obtida após a rescisão seria contraditório.
Essa posição busca equilibrar expectativas e prevenir situações onde antigos compradores tentariam ganhos duplos, o que, para mim, teria potencial para gerar insegurança nas relações. A própria ministra Gallotti destacou que, na rescisão, “a possibilidade de obter ganhos deixa de existir, pois o imóvel não fará parte do patrimônio do comprador”, conforme amplamente divulgado em portais jurídicos (confira no portal do STJ).
Exigência de prova clara dos prejuízos
Em minha vivência com diferentes plataformas e administradoras de condomínios, percebo que o cuidado com documentação e provas é fundamental. Não seria diferente para a Justiça. A ministra reforçou: os lucros cessantes só podem ser concedidos quando existem provas concretas do prejuízo. Isso vale também para casos em que o comprador, mesmo sem rescindir, quer receber essa diferença.
Vi muita gente achando que “todo atraso gera lucro cessante presumido”. Não é mais assim. Agora precisa comprovar o quanto realmente deixou de ganhar. Documentos, tentativas reais de locação e valores de mercado podem ser usados como prova, claro, mas só se justificam se o imóvel ainda fizer parte do seu patrimônio. Caso tenha optado pela rescisão, não há base para o pedido.
O advogado José Frederico Cimino Manssur, especialista da área, entende que essa posição está ajudando a pacificar o tema dos lucros cessantes, já que direciona para interpretações legais mais adequadas e acaba com parte das dúvidas que existiam no mercado. Concordo: é um passo para tornar o ambiente menos litigioso, mais seguro e prático para todos (leia o comentário completo na análise publicada pela ConJur).
A visão dos especialistas e o caminho do Judiciário
Eu tenho acompanhado o posicionamento de especialistas como Ana Cristina de Oliveira Felício, do Natal & Manssur Advogados, que comentou que essa decisão do STJ traz mais segurança ao mercado imobiliário. Segundo ela, evita custos excessivos para incorporadoras e ganhos exagerados para quem se retira do contrato, estabelecendo um equilíbrio saudável. Eu, pessoalmente, vejo isso como vitória não só para construtoras, mas também para compradores realmente lesados e honestos, pois reduz abusos dos dois lados.
Essas decisões demonstram que o Judiciário está buscando aplicar a lei com justiça e equilíbrio, sem pender apenas para um dos lados. É importante, por exemplo, lembrar como essas decisões ajudaram a evitar discussões intermináveis e insegurança jurídica para todas as partes.
Reflexos para administradoras e a importância da comunicação eficiente
O impacto dessas decisões afeta direta e indiretamente o trabalho diário das administradoras de condomínio e imobiliárias. Vejo nos atendimentos pelo ConexCondo que, quando a empresa consegue centralizar, personalizar e documentar suas interações pelo WhatsApp, surgem menos dúvidas e conflitos sobre prazos, multas, e a própria gestão dos contratos. Aliás, automatização e organização de informações evitam perdas e garantem que não haja pedidos inadequados ou repetições de discussões passadas.
- Maior clareza para todos os envolvidos nos contratos
- Redução de custos com discussões judiciais sem fundamento
- Segurança no momento de negociar e estabelecer cláusulas
Apesar de existirem outras soluções no mercado, poucas oferecem, como a ConexCondo, um histórico tão preciso das conversas contratualmente relevantes, inclusive com integração a outros sistemas de gestão condominial. Reuniões, dúvidas recorrentes e explicações do tipo “já falamos disso antes” ficam todas documentadas e fáceis de acessar. A diferença está justamente na confiança dos registros e na praticidade do contato centralizado, algo que percebo ser diferencial inclusive diante dos concorrentes que trabalham apenas com múltiplos canais ou sistemas menos robustos.
Se você se interessa também por temas como transparência na prestação de contas condominial, resolução de conflitos ou prevenção à inadimplência, recomendo ler mais sobre transparência em prestação de contas, gestão de conflitos em condomínios e estratégias para evitar inadimplência. Esses tópicos estão onde decidem-se muitos detalhes sobre as obrigações e possibilidades de cada parte nos contratos.
Exceções e dúvidas comuns do mercado
Num cenário diferente, ou seja, quando o comprador não pede a rescisão e sim a entrega tardia, a situação muda. O próprio STJ já decidiu, em outro julgamento, que se o atraso ocorre e o contrato prevê uma cláusula penal com valor inferior ao aluguel de mercado, é possível pedir a diferença a título de lucros cessantes, mesmo sem acumular com multas (de acordo com decisões recentes da Terceira Turma).
Mas aqui falo especialmente daquele contexto onde há o pedido expresso de rescisão pela parte do comprador devido a atraso – neste caso, lucros cessantes não se aplicam, reafirmando o sentido da decisão no REsp 2.047.803 do STJ.
Reforço que essas discussões nunca devem ser deixadas de lado quando você estiver ajustando contratos, corrigindo condutas ou revendo procedimentos internos. Já publiquei dicas valiosas sobre como a boa gestão de contratos traz efeitos diretos nas finanças do condomínio e sobre regulamento interno eficiente – ambos influenciam profundamente nesses resultados.
Conclusão
Depois de acompanhar todas essas mudanças, acho que o grande avanço está na clareza: ao pedir a rescisão por atraso, você devolve o imóvel e perde o direito de pleitear aquilo que só teria se ele ficasse em seu patrimônio. O Judiciário acertou ao exigir provas concretas e ajustar expectativas. E, honestamente, quem se prepara bem com organização, histórico claro e contratos bem redigidos, como a ConexCondo proporciona, diminui imensamente os riscos de conflitos ou pedidos inadequados.
Quer se destacar numa administração condominial realmente alinhada ao que há de mais atual em legislação e tecnologia? Aposte em tecnologia de ponta, centralização do atendimento e, claro, escolha a ConexCondo para garantir agilidade e credibilidade nos seus processos.
Perguntas frequentes sobre atraso, rescisão e lucros cessantes
O que são lucros cessantes no contrato?
Lucros cessantes são valores que alguém deixa de ganhar porque a outra parte deixou de cumprir sua obrigação contratual. Por exemplo, se um imóvel não é entregue no prazo e não pode ser alugado, o valor do aluguel pode ser considerado como lucro cessante.
Quando posso pedir lucros cessantes?
O pedido de lucros cessantes é possível quando há prejuízo comprovado, como atraso na entrega de imóvel, desde que você continue com o imóvel em seu patrimônio. Se pedir rescisão e devolução dos valores, não caberá mais a cobrança desses lucros.
Quem paga pelos lucros cessantes?
Normalmente, quem dá causa ao prejuízo é o responsável pelo pagamento dos lucros cessantes. Na maioria dos casos de atraso de imóvel, é a incorporadora ou construtora quem responde por esses valores, desde que comprovado o dano.
Quais contratos não permitem lucros cessantes?
Contratos que foram rescindidos a pedido do comprador por atraso na entrega do imóvel, segundo entendimento recente do STJ, não permitem o pagamento de lucros cessantes referentes à renda que seria gerada. Também podem existir cláusulas limitando esse direito, dependendo do caso.
Como agir em caso de atraso contratual?
Se ocorrer atraso contratual, avalie se deseja manter o contrato ou pedir a rescisão. Se optar pela rescisão e devolução de valores, não será possível pedir lucros cessantes da renda perdida do imóvel. Busque orientação jurídica e mantenha organizado todo o seu histórico contratual e conversas, algo que plataformas como o ConexCondo fazem muito bem!